【內房股】憧憬樓市趨穩及更強力政策，內房股跑贏大市可以點部署？

　　內房股年初至今反彈逾一成，跑贏大市，摩通指這是受1月二手樓市趨穩預期，以及對更強力政策憧憬推動，內房股有望在4月下旬中央政治局會議舉行前保持韌性。深圳及上海等一線城市1月二手房成交確見回暖，但部分房企期內銷售仍疲弱，其中越秀地產(00123)及世茂集團(00813)1月銷售仍按年跌逾三成，不過今日照樣隨其他內房股造好。若看好內房股繼續跑贏大市，應如何部署？可揀買哪一隻？
　
*上月深圳二手房錄得量創近十個月高，上海二手房成交量創近五年高*
　
　　據《證券時報》日前引述深圳市房地產中介協會公布統計數據顯示，2026年1月份，深圳二手房共計錄得6802套，按月增長2.9%，按年增長45.5%，創近十個月新高，表明市場已走出低谷，置業者信心顯著修復。展望後市，隨著春節後置業「小陽春」到來，市場將延續穩中有進及優質領跑的主基調，二手房成交熱度與價格企穩趨勢將進一步鞏固，新房供給與成交逐步恢復，整體市場將穩步步入健康回暖、量穩質升的良性發展軌道。
　
　　另據《澎湃新聞》引述上海房產交易中心官網「網上房地產」數據顯示，1月上海二手房（含商業）網簽成交22834套，連續第三個月成交超過2.2萬套，成交量創下近五年同期新高。據安居客上海監測顯示，單日成交數據也反映市場熱度。於1月10日，上海二手房單日網簽成交達1261套，創下近三個月新高。隨後周末表現也熱度不減，於1月17日、24日和31日的單日成交均突破1200套。
　
*中海外上月合約銷售按年升20%，越地上月合同銷售跌36%*
　
　　另外，中海外(00688)公布，於2026年1月，中國海外系列公司的合約物業銷售金額約144.78億元人民幣，按年上升20.4%；而相應的銷售面積約為51.66萬平方米，按年下跌12.9%。此外，截至2026年1月31日，中國海外系列公司錄得已認購物業銷售約111.46億元人民幣，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。
　
　　不過，越秀地產公布，今年1月公司實現合同銷售金額約42.01億元人民幣，按年下降約36.4%；實現合同銷售面積約為14.02萬平方米，按年下降約39.8%。另世茂集團公布，於2026年1月的合約銷售額約為15.1億元人民幣，按年跌31.7%，合約銷售面積約12.1萬平方米。
　
*摩通：內地樓市回穩仍言之過早，惟內房股4月前料保持韌性*
　
　　摩根大通近日發表研究報告指，年初至今內房板塊表現強勁，累計升幅達16%，對比同期恒指升幅約5%，相信是由於市場預期1月二手樓市趨穩，以及對更強力的支持政策預期升溫的推動。雖然內地房地產市場的部分市場指標於1月略有改善，但現在判斷市場已回穩仍言之過早，與開發商和中介的交流所得，1月僅溫和回暖，百大房企期內銷售仍疲弱，整體按年下降21%。相信內房板塊在4月下旬中央政治局會議舉行前可能會保持韌性，但同時波動性預期仍較高，目前首選華潤置地(01109) 、華潤萬象生活(01209)及中國金茂(00817)，相信其企業基本面能繼續支持股價跑贏大市，全部給予「增持」評級，目標價分別為35元、46.5元及1.75元。另外，在政策推動的潛在反彈中，預期龍湖(00960)將能提供最佳的風險回報比率，同予「增持」評級，目標價13元。
　
　　對於市場認為二手市場趨穩，摩通認為，對二手房銷售量並不悲觀，料全年持平，但二手銷售自2025年上半年已經穩定，這並非新趨勢，於北京和深圳亦見類似走勢。其次，房價按月跌幅收窄，這需要再觀察數月才能下結論，因有機會是去年12月多項政策如增值稅減免、北京樓市政策放寬等後的短期反應。此外，截至12月一線城市二手房掛牌量按月下降3.8%，雖然看似改善，但掛牌總量仍高，隱含庫存達19個月。二手房掛牌量下降確實可減輕房價壓力，但房價要轉正仍需時間，通常在庫存月數降至12個月以下才會出現。
　
　　另評級機構惠譽高級董事兼中國房地產評級主管金泰倫預計，今年中國房地產業將持續萎縮，但銷售額及銷售面積跌幅將較去年有所緩和，估計新建商品住宅銷售額將下降7%至8%至不足7萬億元人民幣，銷售面積將下降5%，而平均售價將出現低單位數的跌幅。他補充，對中國房地產行業展望為負面，但多數中資房企發行人的評級展望為穩定，部分原因是許多房企為國有企業。
　
*大摩：內房優異表現不太可能持續，財報季來臨之際或回調*
　
　　摩根士丹利稱，考慮到行業的高估值和仍然脆弱的地產市場，中資地產股最近因情緒驅動出現的優異表現不太可能持續，在財報季來臨之際可能出現回調。此輪股票上漲主要歸因於︰政策利好提振了投資者情緒、近幾周房屋銷售回升，以及資金的板塊輪動。然而，投資者對實體市場的復甦過於樂觀，未來幾個月將面臨多重不利因素：政策效應減弱與春節因素或令房屋銷售降溫，房價跌勢重新加快；一線城市銷售改善，增量政策刺激可能性縮小，特別是在春節前開發商或發盈利預警，因2025年盈利大幅下滑甚至虧損。開發商在3月份的業績發布會上或對房地產銷售、開發利潤率和盈利復甦給出謹慎指引。該行業股價可能出現回調，尤其對於綠城中國(03900)、中國金茂、龍湖集團和萬科(02202)；相比之下，繼續看好擁有基本面超額收益的公司，包括華潤置地和新城發展(01030)，以及建發國際(01908)。
　
　　中金指，預計覆蓋房地產公司2025年獲利較2024年繼續明顯下行。其中潤地、中海外、建發國際的2025年盈利或錄得15至20%左右的按年跌幅，但利潤規模尚屬可觀。綠城中國、越地、中海宏洋(00081)、保利置業(00119)等或可錄得正向利潤，但幅度微薄。龍湖等或錄得小幅虧損。另外，2025年利潤表的主要特徵依舊是利潤率的下行，涵蓋企業多數歸母淨利潤率或趨近於零，行業總體虧損面積或繼續加大。經營方面，中金統計覆蓋標的2025年實際銷售額平均年減20%，拿地強度37%，略低於先前市場預期。進入2026年，房商或暫時維持相對審慎的經營取態，後續視市場趨勢動態調整。
　
*伍禮賢：內房基本面沒變惟受惠政策憧憬，宜待春節後再部署*
　
　　光大證券國際證券策略師伍禮賢指，內房在銷售方面過去不同月份波動性頗大，有時表現較差，有時相對平穩，基本面整體上沒太大改變，近期股價上升相信主要因對政策憧憬，包括3月份兩會，早前市場亦傳出內地考慮取消房企上報「三條紅線」指標。事實上，面對今年的宏觀環境，內地要保障經濟平穩發展，房地產市場會是其中一個關注點，所以政策面沒太大問題。但投資者應以短周期部署為主，長期部署時間未到，如近期股價升得較急，若有貨不妨先行獲利，等過完農曆新年，差不多到3月兩會前後再部署會更理想。
　
　　伍禮賢又指，如想部署內房股，具國企背景的房企會較紮實，較看好中海外及潤地等，其次為龍湖，質素相對好，其他內房則不宜太進取，例如萬科暫仍面對較大債務違約問題，宜先避一避。整體內房除了應短周期部署，最好揀防守性較強股份，並待農曆新年過後，看股價有否機會回落，始終內地將有個較長假期，不妨待長假過後才考慮部署。
　
　　內房股今日普遍造好，中海外升1.67%收報14.65元，潤地升1.2%報32.06元，龍湖升2.24%報10.5元，越秀地產升3.4%報4.86元，萬科升3%報3.78元，融創中國(01918)升6.56%報1.3元，碧桂園(02007)升1.79%報0.285元，富力地產(02777)升3.57%報0.58元，世茂升0.4%報0.25元，建發國際升1.67%報16.49元，惟綠城中國倒跌0.97%報11.25元，中國金茂倒跌2.89%報1.68元，雅居樂(03383)無升跌報0.3元，新城發展無升跌報2.43元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉
《經濟通通訊社9日專訊》