大摩︰香港樓市進入上行周期，今年樓價料升至少10%，首選新地、恒隆

　　摩根士丹利研究報告指出，香港樓市將進入上行周期，住宅樓價、中環寫字樓租金及本地零售銷售三大領域，將自2018年以來首次實現按年增長。因此，該行將香港房地產評級上調至「吸引」。

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　　報告指，住宅樓價已於去年見底，預計今年將反彈至少10%，明年將進一步上升。發展商賣樓情況優於預期，庫存水平正在下降，加上未來數年供應有限，股市上升帶來的財富效應亦成為額外推動力。過去9個月，日均住宅成交量一直高於5000宗。在強勁租賃需求及內地專才與學生持續湧入下，住宅樓價將逐步復甦，住宅租金今年預計再升5%。

地產股將出現估值重估

　　此外，大摩預期地產股將出現估值重估，股價相對NAV（每股資產淨值）的折讓將收窄，這將成為帶動地產股上漲的因素。若樓市上行周期持續，NAV折讓幅度料由去年1月的65%縮窄至40%。惟因項目利潤率偏低，每股盈利仍預期疲弱。

　　大摩首選股份為新鴻基地產(00016)，評級「增持」，目標價120元；收租股則偏好恒隆地產(00101)，評級「增持」，目標價10.7元。

　　該行上調長實集團(01113)及太古地產(01972)至「增持」，目標價分別為47元及23元。該行亦調高希慎興業(00014)評級至「與市場同步」，目標價19元。該行下調領展房產基金(00823)至「與市場同步」，目標價37元。

料今年寫字樓租金跌3%

　　寫字樓方面，大摩表示，受惠於新股IPO市場轉趨活躍及股市成交暢旺，中環寫字樓在「追求質素至上」趨勢下，終端用戶需求持續回升，預計今年中環寫字樓租金上升3%。整體寫字樓市場雖見基本面改善跡象，出租率趨穩，但租金仍預計下跌3%，惟跌幅已放緩。該行預期，至今年底寫字樓空置率將維持約15%。

　　零售銷售方面，大摩認為，內地旅客訪港數目增加，今年本地零售銷售料上升3%。然而，該行關注網上零售銷售、深圳廉價服務及產品的衝擊、北上消費趨勢，以及失業率上升帶來的消費行為結構性改變。即使美元走弱及股市上漲帶來正面效應，亦難以刺激消費，因此預計今年零售租金仍下跌3%。

撰文：經濟通採訪組

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