傳銀行恢復按揭現金回贈，大行料樓價受惠美減息，地產股可再吼？

　　《經濟通通訊社５日專訊》市傳中銀香港（０２３８８）、恒生（０００１１）及渣打
（０２８８８）相繼恢復按揭現金回贈，而滙豐雖然未有重啟現金回贈，但已重新推出預先批核
服務，消息令一眾地產股今日造好，新地（０００１６）、恒地（０００１２）及新世界
（０００１７）等都升約２％。雖然本港樓價持續下跌，但瑞銀指隨著美國快將減息，香港最快
年底跟減最優惠利率（Ｐ），料明年樓價走勢平穩，大摩更料樓價明年回升５％，部分地產股或
可再部署吸納。
　
＊恒生渣打中銀重推按揭現金回贈，滙豐重推預先批核服務＊
　
　　據本地傳媒引述消息指，恒生銀行日內推出現金回贈，回贈額度介乎０﹒１至０﹒２％，主
要針對４００萬元以上的按保客人，以及目標客群之一，即有穩定出糧記錄人士。另外，渣打上
月已重啟現金回贈，按揭額度６００萬以上可享有０﹒１至０﹒２％的回贈。報道又指，滙豐雖
然未有重啟現金回贈，但亦已重新推出預先批核服務，即準買家入市前已可向該行申請按揭，待
購買物業及正式簽約後，銀行便可直接批出按揭貸款。
　　另此前有報道指，中銀香港近日重啟現金回贈優惠，所有新買樓，包括一手現樓、樓花及按
保，不論按揭貸款金額多少，均予０﹒１至０﹒２５％回贈；倘貸款金額達１０００萬元以上，
最高可享０﹒２５％回贈。
　
＊中原：樓市陷沙士後最長跌浪，新界四成屋苑呎價不足萬元＊
　
　　不過，發展商頻頻劈價賣樓，令二手樓價跌勢加劇。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳
永傑表示，本港樓價已連跌兩年，今年以來再跌近５％，創２００３年沙士後樓市最長跌浪。目
前全港１３８個主要大型屋苑，已有近兩成屋苑呎價跌穿１萬元水平。其中新界有四成屋苑呎價
不足１萬元，當中荃灣荃威花園最新呎價僅７３６７元，成為全港呎價最低藍籌屋苑。而隨著美
國９月開始減息，預料第四季樓市可否極泰來，樓價止跌回升，甚至追回今年失地，即全年樓價
有機會「打和」。
　　政府今年２月底宣布全面撤辣，市場一度轉旺，惟大批購買力被消化後，樓市無以為繼。踏
入９月，市場憧憬減息，惟發展商續劈價清貨，近日接連有市區新盤減價促銷，減幅高見四成，
令二手樓價面臨更大下調壓力。中原城市領先指數ＣＣＬ上周報１３８﹒１７點，按周跌
０﹒３２％，已連跌４周，累跌逾２％，創近８年新低。目前樓市已由２０２１年歷史高位
１９１﹒３４點累跌近２８％。而近年租金逆市向上，某程度上亦反映部分市民對後市缺乏信心
，寧願租樓也暫緩入市。
　
＊瑞銀料香港最快年底減Ｐ，明年樓價走勢平穩＊
　
　　瑞銀投資銀行大中華研究部總監連沛堃指，市場預期美國未來一年減息２００點子，該行料
最快今年底或明年初香港才會跟減最優惠利率（Ｐ）。雖然基於租金水平，該行對樓市不太悲觀
，惟本港失業率有惡化趨勢，料明年樓價屬平穩走勢。
　　基於市場因素，本地地產股估值模型由每股資產淨值轉移至派息水平。連沛堃指，針對本地
地產股股價水平，要留意槓桿、現金流之外，亦要關注股票流通量、短債比例，如大股東持股較
多的公司較少機會減少派息。
　
＊大摩：料港樓價受惠減息明年回升５％，偏好新地領展九置＊
　
　　摩根士丹利發表最新研報指，香港會受惠於美國息口降低及內地經濟較高增長。就算缺乏內
地增長，美國減息亦會利好現時處於估值新低，但亦提供到穩定及高股息率的本地地產股。料今
年本港樓價跌８％，但受惠於美國減息，料明年可回升５％。
　　據大摩估算，香港銀行同業拆息（ＨＩＢＯＲ）每跌１００點子，會平均推升本地地產股
５％盈利。該行偏好盈利前景穩定及於減息後潛在給予較高派息的新地、領展（００８２３）、
九倉置業（０１９９７），分別予目標價１０４元、４１元及２８元，均予「增持」評級。此外
，恒地及嘉里建設（００６８３）亦會受惠，惟新世界、恒隆地產（００１０１）、希慎
（０００１４）則看法謹慎，由於基本面續面對挑戰，就算減息，明年派息仍存風險。
　
＊花旗：地產股受惠租金彈性及減息預期，首選恒地太地領展＊
　
　　花旗表示，對本港地產商旗下租金收入具一定彈性持正面看法，預期美聯儲局９月議息會議
將會降息，市場已收到正面回饋，因為租金比預期更有彈性可支持現金流入；第二是本港每個周
末前往深圳或深圳北行穩定在約５５萬人次（８月３１日至９月１日暑假後按周跌１２％）；第
三零售額整體降幅收窄，特別是非必需品零售額，同時奢侈品零售整合仍在持續；第四是隨著房
屋租金上漲，負利差收窄（目前收益率為３﹒３至３﹒４％）。
　　花旗美國經濟學家預計美國９月及１１月降息５０個基點，料對本港地產業屬好兆頭，儘管
行業問題仍會長期存在，但仍有數家公司捍衛穩定的股息和進行若干回購，行業首選股為恒地、
太古地產（０１９７２）及領展。
　
＊李偉傑：銀行重推按揭現金回贈消息正面，信置可吼惟房託更值博＊
　
　　華盛證券財富管理部董事李偉傑指，銀行重推按揭現金回贈優惠屬正面消息，對樓市應會有
些幫助，但最重要仍要看市民買樓意欲及能力。樓市主要受供應、需求及利率影響，其中利率方
面，預期美國本月開始減息，香港最快年底減Ｐ，今年下半年及明年樓價確有機會喘穩，但仍要
審慎看待，始終金融市場表現未見明顯好轉，在缺乏財富效應下，買樓意欲恐難提升，加上若經
濟仍然受壓，樓市也難復甦，而港府為招攬外地人才而推出的「高才通計劃」能否同時為樓市帶
來幫助仍有待觀察。
　　至於可否開始部署地產股？李偉傑指，美國９月１８日才公布議息結果，加上仍有地產股未
公布業績，不需急於入市，其中新地於今日收市後放榜，可留意其撥備減值及債務情況。若想買
地產股暫可留意信置（０００８３），公司不見有很大債務問題，資金充裕，應可捱過行業逆境
，近期股價主要於８至８﹒５元上落，回至近８元可買入，開始減息後料可上望９元。不過，收
租股尤其領展等ＲＥＩＴｓ（房託基金）比地產股更值得吸納，減息有助其減少利息支出，且它
們的股息率也較高。
　　地產股今日普遍造好，其中嘉里建設及領展都升逾３％，其他大多升約２％，惟恒隆地產股
價偏軟。
　
　　　　　　　　　　　部分地產股今日表現
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　　　　　股份（編號）　　　　收市價（元）　　　變幅　　
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　　嘉里建設（００６８３）　　１４﹒６０　　升３﹒６９％
　　　領展（００８２３）　　　３７﹒２０　　升３﹒６２％
　　九龍倉集團（００００４）　２０﹒４５　　升２﹒８７％
　　長實集團（０１１１３）　　３１﹒４０　　升２﹒６１％
　　恒基地產（０００１２）　　２３﹒８５　　升２﹒３６％
　　希慎興業（０００１４）　　１２﹒１０　　升２﹒２８％
　　新世界發展（０００１７）　　６﹒７５　　升２﹒１２％
　　九倉置業（０１９９７）　　　　２２　　　升２﹒０９％
　　太古地產（０１９７２）　　１３﹒９０　　升１﹒９１％
　　新鴻基地產（０００１６）　７５﹒１５　　升１﹒９％　
　　信和置業（０００８３）　　　８﹒２４　　升１﹒８５％
　　港鐵公司（０００６６）　　２６﹒７５　　升０﹒５６％
　　恒隆地產（００１０１）　　　５﹒６３　　跌０﹒１８％
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撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉