《談國論企－黎偉成》商品住宅須去庫存續消化整固

　　中國的商品住宅房於2024年1-3個月的新建商品住宅竣工面積即使持續明顯減少，但待售面積仍處高增長水平，連同銷售面積及額度持續反覆下跌，意味市場需要一定時間「去庫存」和消化整固。只要房地產開發商嚴控開發投資，採取售庫存和爭取融資完成在建項目，力求供與求關係漸轉平衡狀態，會有利市場整固和減免系統化風險的壓力。內地樓市頗有邁穩渡關的傾向。
　
*商品住宅房持續減銷顯市場信心不足*
　
　　從中國國家統計局發布最新資料，可見內房企業所面對的問題和困擾無疑仍然相當嚴重，但最新的發展情況卻又有值得憧憬之道，特別惹注目的是（一）竣工面積，於2024年1-3月份累計1.1148億平方米同比減少21.9%，較1-2月份7694萬平方米所減20.2%多減1.7個旦百分點，相對於2023年同期的1-3月份的1.439萬平方米增加16.8%，連同去年1-12月期末時累計7.2433萬平方米尚增17.2%，初步顯示新建成的商品住宅房的供應有頗明顯的減少，在市場需求疲弱之際，有頗不錯的調節。如新建竣工樓面面積供應持續減少，會有利於市場消化貨尾的「去庫存」，穩定後向。
　　尤其是（二）商品房待售面積，於2024年1-3月份累計3.945萬平方米同比增加23.9%，相對於1-2月份累計達4.05萬平方米增加23.8%，減幅基本持平，而數量上即使有所減少，仍屬十分可觀之數，看來「去庫存」的消化期確實需時矣。此乃境內商品房地產開發投資在過去多年來過份膨脹引發的衍生效應，有條件整固，算是難能可貴的變化。
　　要留意的另一個該屬良性的發展，為（三）房地產開發商品住宅房的投資於2024年1-3月份仍保持最近多個月的縮減態勢，該使竣工的面積會持續減少，和待售面積的增長放慢，同樣屬良性的市場整固形態：(1)全國住宅商品房的開發投資於2024年1-3月份累計1.6585萬億元同比減少10.5%，相對於1-2月份累計8823億元所減9.7%多減0.8個百分點，亦較2023年1-12月份累計8.382萬億元的9.3%減幅有所擴大，使(2)新開工住宅面積1.2534億平方米，同比減少28.7%，而1-2月份6796萬平方米減30.6%因期內有春節黃金周長假期的季節性因素影響，便足見房地產開發商的開發投資策略與態度相當審慎。此使(3)商品住宅房的施工面積於2024年1-3月份累計47.458萬平方米，同比減少11.7%，較1-2月份46.6636萬平方米的11.4%減幅多減0.3個百分點，預示商品住宅房的供應會在未來一段時間會保持減少的態勢。
　　問題是（四）建商品房銷售情況仍不理想，其中(i)銷售面積於2024年1-3月份累計1.8942億平方米，同比減少23.4%，而1-2月份累計9227萬平方米則減減少32.7%，所減的幅度有所收窄；連同銷售額期內僅達1.8523萬億元同心減少30.7%，相對於1-2月9227億元的減幅32.7%少減2個百分點，仍在相當程度顯示市場的承接力至今仍然相當疲弱。
　
*房地產新開發投資新動工皆減有利去庫存*
　
　　此使（五）房地產開發投資的預期，顯得頗為薄弱，即：房地產開發企業本年到位資金於2024年1-3月份累計2.5689萬億元同比減少26%，比1-2月所減24.1%多減1.9個百分點，其中自籌資金8682億元的減幅為14.6%，而國內貸款4554億元則減少9.1%。供應減的同時，需求性質的到位資金減得更大：個人按揭貸款3043億元同比減41%，和定金及預收款7435億元亦減少37.5%，在在顯示置業者的投資態度十分審慎。
　　境內的買樓置業至今仍然有相當強烈的剛性需求，但買樓活動沉寂，很主要受困於居民對住宅商品房樓市缺乏信心，原因是房地產開發商過去有一段相當長時間過份進取開發投資，不僅使商品住宅房的供應遠超市場需求，出現滯銷之況日益嚴重，若干房地產開發商更面對負債超重甚至資不抵償的劣況，中國恒大(03333)就出現嚴重資不抵債之情而得暫時在香港股市停牌，爭取處理債務問題，更面對被要求清盤的壓力。其他一些內地房地產開發商亦面對這樣或那樣的財政、債務和開發投資、銷售等問題，是為置業者不敢貿然買樓作人生最重大的投資。
　　擺在眼前的曙光，是境內的新建成竣工的商品住宅房面積有明顯的減少，使市場的未來供應會有相應的遞減，供求關係或有可能漸趨平衡，而最重要的是房地產開發商能自多個方面處理和解決債務與財政問題，重建投資者對市場的信心。
　　我曾提出多個處理商品住宅房之法：(I)相對迅速的做法，是容許房企把已建成現貨樓甚至在建項目，以批發式「打包」售予具房地產有專業投資知識的資產管理公司，予以一定的折讓，吸引資產管理公司的投資，而房企亦可迅告套現，逐步處理和解決現存的財政困擾，就一如商業銀行把呆帳售予專業的資產管理公司之況。
　　和如能通過「打包」套現，房企可以爭取把已售的樓花與置業者討議稍延付貨期限，做法是就此「付息」或作租金補貼，降低財政短期支付的逼切性。
　　但(III)要商業銀行大力支持房地產業，顯然是不理想的做法。銀行當然要配合國家政策，卻始終是有高度商業性的機構，在商言商，不應被個別行業所拖累，否則或有金融經濟系統性的風險威脅，不可掉以輕心。
《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
　
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