《談國論企－黎偉成》商品住宅11月份續穩調漸離險境

　　中國的新建商品住宅房的銷售面積和額度於2025年1-11月份同比持續下降，跌幅遠低於開發投資額度、新開工和竣工面積，加上待售商品房的升幅不斷收窄，「去庫存」、減「增量」供應之況，促市場出現供與求漸趨平衡的良性調整。中央經濟工作會議的2026年八大工作任務要「著力穩定房地產市場」等舉措陸續出台，當可逐步化解樓市危機，漸離險境，使國民經濟更健康發展。

*中央經濟工作會議多項措施要著力穩定樓市*

　　談論中國內地商品房地產市場，就必須注意中央經濟工作會議於12月11日發布議決的「2026年經濟工作」，八大要「堅持」任務中的第八個「堅持」指出要「守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險」，所涉的重點有二，最惹人注目的是（甲）房地產市場，會議強調要「著力穩定」，做法有(I)要(i)「控增量」，此為市場在最近一兩年已陸續減投之況，當然還有進一步控制的空間；「去庫存」，為房地產開發商過去多年來盲目投資，至使現時的庫存尚相當可觀；而(iii)「優供給」，反而十分重要，理由要使商品住宅房的素質優和有保證，新和舊的供給才可以有良好銷路。此點重點在「因城施策」。

　　值得懷疑的是會議表「鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房等」，由「商品房」轉作「保障性住房」，二者所涉的投資和售價有很大差別，有重大商業投資利益的問題，如何轉化？

　　反而(III)此項中的的要「深化住房公積金制度改革」，讓「住房公積金」加大投資於自置自用物業比例，是為增加市場剛性需求的有效做法。「有序推動『好房子』建設」，亦為吸引用家的必不可少的基本因素。

　　還有（乙）會議表示要積極有序化解地方政府債務風險，此因地方政府過去有一段相當不短的時間靠買地收入支持政府開支，現時樓市轉穩淡，中央讓地方政府發債支持常務開支，亦要督促各地主動化債，不得違規新增隱性債務。會議也要優化債務重組和置換辦法，多措並舉化解地方政府融資平台經營性債務風險。

*商品住宅房銷售減幅續擴大顯市場情緒待改善*

　　回頭再談商品住宅房地產市場的最新情況，來自中國國家統計局所發布數據顯示，商品住宅房的供求關係漸次改善。惹人注目的當然是（一）市場需求，有不斷回穩趨勢：新建商品房銷售的減少幅度和速度皆見緩和下來，包括(1)所涉銷售面積於2025年1-11月份累計6.5818億平方米，同比減少8.1%，較1-10月份的7%多減1.1個百分點，和銷售額6.6萬億元同比減少11.2%，較1-10月份減9.4%多減3.1個百分點。

　　由是須看以商品房為主的市場的投資及供應：（二）全國商品住宅房的開發投資於2025年1-11月份累計6.0432萬億元同比減少15.8%，比1-10月份所減的13.8%多減1.2個百分點，建設和供應持續減縮，有助縮窄多時供過於求的關係，市場有望穩步平衡。

*住宅開發投資加大跌幅使新開工面積大跌*

　　正正因為新開發持續強化減慢投資的力度，故（三）商品住宅的多個與供應有關的項目亦同告減縮：(1)新開工面積亦同步大幅回落，於2025年的1-11月份累計3.919億平方米同比減少19.9%，比1-10月的19.3%多減0.6個百分點，使(2)施工總面積於前11個月達45.755億平方米同比減10%，比1-10月份持平於1-9月份的9.7%減幅多減，跌幅亦高於銷售面積，有望緩和供應和消化庫存。

　　此使（四）竣工面積期內亦相應大幅減少：於2025年1-11月份累計2.81億平方米同比減少20.1%，比1-10月份所減18.9%多減1.2個百分點，屬持續十分大幅度的縮減，顯市場的供應在不斷減少，即有利供與求關係漸次平衡。

　　由是（五）商品住宅的待售面積增幅亦見持續放緩：於1-11月份累計3.936億平方米同比增長4.3%，比1-10月份所增5.4%收窄0.9個百分點，亦有助樓市持續「去庫存」。

*竣工面積大減而待售面積增幅不斷收窄*

　　最惹人注目的，是具預示性的（六）房地產開發企業的「到位資金」，於2025年1-11月份累計8.514萬億元同比減少11.9%，比1-10月份所減9.7%多跌2.2個百分點，其中：(1)個人按揭貸款於1-11月份達1.178萬億元同比減少15.1%；(2)定金及預收款期內為2.5098萬億元同比減少15.2%，比1-10月份的12%多減3.2個百分點。

　　和(3)房地產開發商的自籌資金為3.06萬億元，同比減少11.9%。(4)房地產開發企業的到位資金中的「國內貸款」，於累計1.31萬億元同比減少2.5%。

*國房指數處91.9意味樓市有望進一步改善*

　　總結而言：「房地產開發景氣指數」（國房指數）於2025年11月份為91.9，比10月份92.43要低，仍意味後市會逐步向好。

　　我之見為：穩樓市和股市，肯定會產生良性的財富效應，有利於國民經濟發展。《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
 

　
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