《樓市點評－汪敦敬》投資市場的宏觀大局質變

　　近期愈來愈多人對樓市漸趨樂觀，其實筆者早於2025年7月已撰文陳列圖表及數據，證明樓市已出現技術分析的「雙底」型態，之後應出現上升階段，事實樓市果然清晰有力地上升了一段時間。到了最近，我覺得樓市又進入另一階段，想在此和各位分享一下。
　
　　首先，購買力已經階段性增加，已並非一時樂觀，更不是一時的購買力積聚的釋放，今次可以說是市場甦醒，幾乎所有板塊的購買力都起動和增加，包括上車客、業主客、炒家、豪宅買家、泛內地客，甚至工商舖的成交也多了。現在成交增加，並沒有單一板塊特別多，而是幾乎所有板塊也甦醒起動，目前只是初期起動，並未進入購買力互動和加溫的狀態。樓市由公眾極度悲觀，變成已經有足夠樂觀的人入市。有關情況仍然會繼續改善，這個重要的新階段，象徵樓市（起碼住宅市場）將會有較長期的回升。
　
　　另一重要的變化，是宏觀大局的質變。過去幾年，聯繫匯率制度令港元隨著美元大部分時間都在高位，令到香港樓價受壓，而本來無限量化衍生的資金流動是會導致高通脹，但是香港的逆周期措施的確做得不錯，於是大量資金沒有入市投資，只積聚在銀行體系。再遇上美債走下坡，債價跌，自然債息升，曾幾何時香港有不少銀行都是以買美債享高息來「找數」定期存款利息，令到本港銀行的定期存款利息曾去到4至5厘。如此一來，在過去4年裏面，香港增加了5萬億元定期存款。5萬億元是一個甚麼概念？大約等於1997年香港所有銀行存款的兩倍。以上各因素，是有意加無意的偶然相聚，但如果覺得這次是樓市泡沫爆破或者樓價會不斷拾級而下，實在是一個淒美的誤會。
　
　　到了最近，情況有了很大的變化，美國令人失去信心，港元和美元極可能進入貶值周期，美元和美債既然不可靠，黃金價格自然大升，而各國在鬥爭中，資源互相抵制，多處地緣關係亦處於戰爭邊緣，軍工原料需求大增，令到銀、銅等貴金屬價格大升，未來的階段將會是貴金屬拉動物價上升。遇上美元和港元弱，很多國家都默默賣出美債，令到銀行不敢再依賴，減少以美債收息作為「找數」的定期工具。銀行積聚的資金很大機會流出市場，問題就是時間表。整個投資市場和樓市，由之前的結構性抑制，進入了結構性主動，大局已經徹底改變，大家要重新評估樓市在投資上的新角色。《祥益地產總裁　汪敦敬》
　
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